Spezialanlage Nr. 10 ( §§ 6b/6c EStG) -
Wohnanlage Gallus-Park, Frankfurt/Main

Für die bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter eines Betriebsvermögens nach dem 01.01.2003 realisierten Gewinne können zur Vermeidung einer sofortigen Gewinnbesteuerung Rücklagen nach §§ 6b/6c EStG gebildet werden bzw. auf vom Unternehmer erworbene, begünstigte Ersatzwirtschaftsgüter übertragen werden. Zulässig ist auch die Übertragung auf begünstigte Wirtschaftsgüter von Unternehmen, an denen ein Unternehmer als Mitunternehmer beteiligt ist.

Bei einer Beteiligung an der Wohnanlage Nr. 10 zur Durchführung einer Ersatzinvestition wird ein wesentlich höherer anteiliger Bilanzwert von Grundstücken und Gebäuden der Beteiligungsgesellschaft erworben, als dies dem Nominalwert der Beteiligung entspricht. Dieser Bilanzwert kann zur Auflösung der 6b-Rücklage verwendet werden. Die Ersatzinvestition bindet somit nur einen Bruchteil der durch die Veräußerung erzielten Liquidität. 

Das Übertragungspotenzial einer Beteiligung an dieser Gesellschaft beläuft sich auf ca. 335 % der Einlage. Das nachfolgende Berechnungsbeispiel verdeutlicht, dass zur steuerlichen Neutralisierung der Veräußerungsgewinne bereits eine Beteiligung in Höhe von einem Drittel des Gewinns ausreicht. Dies ist viel weniger als die sonst fällige Steuerbelastung. Der Unternehmer erhält eine solide Beteiligung (Wohnungsbauinvestition); zusätzlich stehen ihm 2/3 des Gewinnes für private Investitionen zur Verfügung.

Die Beteiligten erwerben damit den Beteiligungsanteil quasi „kostenlos“ und erzielen zusätzlich zur Ausschüttung einen  Vermögenszuwachs durch die laufenden Tilgungsleistungen.

Anlagephilosophie - Steueroptimierung und Vermögensbildung

Die Beteiligung an der Wohnanlage Gallus-Park Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG steht für betriebliche Investitionen im Rahmen der Bestimmungen der §§ 6b/6c EStG und auch privaten Investoren zur Optimierung von Erb- und Schenkungsvorgängen zur Verfügung. Die Beteiligung zielt darauf ab, zunächst eine dauerhafte Lösung des steuerlichen Themas - Reinvestition von betrieblichen Veräußerungsgewinnen bzw. Schaffung einer günstigen Basis bei gestalteten Erb- und Schenkungsvorgängen - zu erreichen.

Diese Basis wird dann zu der persönlichen Vermögensbildung des Investors genutzt. Der Erfolg ist u. a. auch dadurch begründet, dass nunmehr der komplette Veräußerungsgewinn dem Unternehmer und Investor zur Nutzung zur Verfügung steht und nicht nur der nach Abzug der Steuerzahlung und ggf. Strafverzinsung verbleibende Restbetrag von der Hälfte, oder gar nur ein Drittel des Gewinns.

Mit einer Beteiligung Steuern zu sparen macht jedoch nur dann Sinn, wenn auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht nachhaltige positive Faktoren hinzutreten, um den gewünschten dauerhaften Anlageerfolg zu erreichen. Das ist bei der Spezialgesellschaft Nr. 10 der Fall. Die Investition erfolgt in eine Wohnanlage mit Kindertagesstätte im Zentrum von Frankfurt/Main. Die prognostizierten Ausschüttungen und Tilgungsleistungen p. a. steigen von anfänglichen rd. 3,0 % auf über 12 % zum Ende des Betrachtungszeitraums.

Viele ähnlich konzipierte Angebote optimieren häufig den steuerlichen Teil - der wirtschaftliche Nutzen der Anlage selbst wächst aber oft nicht dem Investor, sondern vielmehr den gewerblichen Nutzern des mit seiner Hilfe geschaffenen Investitionsgutes zu. Am Ende ist das Steuerthema zwar auch gelöst, vielmehr aber auch nicht. Vom Kapitaleinsatz selbst bleiben oft nur Bruchteile zurück. Die Chancen wachsen dann den Nutzern aus Großindustrie und Gewerbe zu und der Anleger bleibt als Investor nur zweiter Sieger. Oder der Nutzer der Gewerbeimmobilie setzt den Mietvertrag nach der Festlaufzeit nicht fort. Dann verbleiben dem § 6b/c Investor nur die Risiken.

Er steht bei einer Anlageentscheidung vor der Frage: "Wie finde ich das für meine Reinvestition bzw. für meine Vermögensübertragung am besten geeignete Produkt ?" Als ein bewährtes Mittel zur Entscheidungshilfe haben sich Analysen der bisherigen Anlageerfolge eines bestimmten Anbieters erwiesen. Hier wird geflissentlich aufgezeichnet, wie sich die vergleichbaren Angebote im Spezialanlage-Bereich in den letzten Jahren entwickelt haben.

Leistungsbilanz als Entscheidungshilfe

Wir sind seit 1986 in dem Spezialmarkt Reinvestitionen nach §§ 6b/6c EStG und gestaltetes Erben und Schenken mit bereits acht Gesellschaften vertreten. Man kann somit aus mehr als 20jähriger Erfahrung bei Konzeption und Verwaltung auf viele Beispiele zurückgreifen.

Vor seiner Entscheidung stellen sich dem Anleger viele Fragen:

- Über welche Erfahrungen verfügt der Anbieter?
- Wurden die steuerlichen Ziele bei Investition und Bewirtschaftung tatsächlich realisiert?
- Wurde der Investitionsplan eingehalten oder treten nachträglich Kostenerhöhungen ein?
- Wie war die tatsächliche Entwicklung der Anlage?
- Konnten die Darlehen planungsgemäß bedient werden?
- Wurden die gewünschten Ausschüttungen und die geplanten Tilgungsleistungen erwirtschaftet?
- Konnten die Anlageobjekte nachhaltig vermietet werden?
- Oder beschränkt sich die Mietsicherheit nur auf die erste Festmietzeit, wie bei vielen gewerblich genutzten Objekten?
- Wurden ausreichende Reserven angesammelt?
- Wie steht es um die Sicherheit meiner Beteiligung? Handelt es sich um eine erfolg versprechende sinnvolle  Investition?
- Schlussendlich die entscheidende Frage, welchen Ertrag konnte die Anlage erzielen und mit welchem Ergebnis kann ich rechnen?

Acht Spezialanlagen bieten eine ausreichende Beurteilungsgrundlage und fast 2 Dekaden sind ein langer Prüfungszeitraum. Auch bei der jüngsten zuvor aufgelegten Anlage kann man schon auf mehrere Bewirtschaftungsjahre zurückblicken. Mit Blick auf die prognostizierten und die tatsächlich erreichten Ergebnisse lassen sich die Fragen des Anlegers sehr viel leichter beantworten. Kann ich mich auf eine solche Anlage verlassen, wenn ich mich beteilige oder zahle ich lieber die Hälfte oder gar 2/3 des Gewinns an den Fiskus um dann Ruhe zu haben ? Ist es nicht doch besser, sich an der Wohnanlage Nr. 10 zu beteiligen und keine Steuern zu zahlen, um den gesamten Gewinn zur Ertragserzielung zum eigenen Nutzen einzusetzen?

Bei den bisher seit 1986 aufgelegten acht Spezialanlagen konnten in allen Fällen, in denen die notwendigen Grundlagen (betrieblicher Veräußerungsgewinn) vorlagen, die steuerlichen Ziele im vollen Umfang umgesetzt werden. Auch die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorgaben wurden voll erfüllt. Die Investitionspläne wurden eingehalten. Der bisher tatsächlich erzielte durchschnittliche Erfolg in der Bewirtschaftungszeit, zusammengesetzt aus Ausschüttungen, Tilgungsleistungen, Steuervorteil (bei 50 % Progression) und Bildung einer Liquiditätsrücklage im Vermögen der Gesellschaft bewegt sich bei diesen acht Spezialanlagen zwischen jährlich 5,0 % und 9,9 %.

Der Vermietungsstand der nahezu ausschließlich wohnwirtschaftlich genutzten Anlagen beträgt durchweg 100 %. Nicht über ein Jahr, sondern über die bisherige Laufzeit von rund 20 Jahren. Die Ergebnisse sind WP-geprüft und testiert. Die Zusammenfassung der Ergebnisse und einen optischen Überblick über die in diesen Jahren erfolgten Investitionen finden Sie in unserer Imagebroschüre, die Sie auf dieser Seite auch zum herunterladen finden. Nachfolgend erhalten sehen Sie einen kleinen Auszug aus dieser Broschüre.

So bleibt festzuhalten: die Anlagekriterien "Steueroptimierung", "Sicherheit" und "Rentabilität" sind nachweislich in sehr hohem Maße erfüllt worden. Infolge der Vermeidung der Steuerzahlung verbleibt den Gesellschaftern die Beteiligung an einer soliden Wohnanlage in zentraler Großstadtlage und zusätzliche Liquidität von ca. 1/3 des zuvor erzielten Veräußerungsgewinns. In der folgenden Darstellung möchten wir Ihnen die Einzelheiten der aktuellen Spezialanlage näher bringen. Der Aufbau dieses Angebotes ist mit dem der Vorgängerangebote identisch. Somit sind die besten Chancen für eine ähnlich positive Entwicklung gegeben. Über die Einzelheiten informiert Sie die im Prospekt aufgeführte Prognoserechnung.

Gegenstand des Beteiligungsangebotes ist eine Wohnanlage in Frankfurt/Main mit 380 Sozialwohnungen, 3 Studentenwohnungen und einer Kindertagesstätte mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 26.890 m² nebst einer Nutzfläche von ca. 585 m² für die Kindertagesstätte. Die Investition wird vorwiegend mit zinslosen bzw. sehr niedrig verzinslichen Wohnungsbaufördermitteln finanziert. Das bedeutet niedriges Zins- und Kostenniveau, sichere Kalkulationsgrundlagen, günstige Mieten und somit langfristig hohe Vermietungssicherheit.

Wegen der angespannten Haushaltssituation der öffentlichen Kassen wird es künftig kaum noch neue Wohnanlagen mit günstigen Finanzierungsmitteln in diesem Umfang und damit attraktiven Mieten geben. Damit bietet das vorliegende Beteiligungsangebot eine der wenigen Gelegenheiten, neben der  steuerschonenden Auflösung von §§ 6b, 6c EStG-Rücklagen gleichzeitig solides Immobilienvermögen mit geringem eigenen Kapitaleinsatz zu bilden.

Die Beteiligung erfolgt durch Erwerb einer Kommanditbeteiligung. Verkäufer der Kommanditanteile ist die ID FUNDUS Immobilien Development GmbH, die zum Zeitpunkt der Prospektveröffentlichung alleiniger Kommanditist ist.

Inhalt

Beteiligung an einer öffentlich geförderten Wohnanlage in der Mainmetropole Frankfurt. Die Investition wird weitestgehend mit zinslosen bzw. niedrig verzinslichen Fördermitteln finanziert. Das bedeutet: sichere Kalkulationsgrundlage, niedriges Zinsniveau, günstige Mieten und damit langfristig hohe Vermietungssicherheit.

Gerade Wohnimmobilien erfreuen sich derzeit besonderer Beliebtheit als langfristig sichere und seit langem bewährte Kapitalanlage. Aufgrund der guten Lage und der grundsätzlichen Knappheit an preisgünstigem Wohnraum im Ballungsgebiet Frankfurt /Main bietet die Immobilie auch langfristig die besten Vermietungs- und Entwicklungschancen.

Der anhaltende Trend "zurück in die Stadt", und der seit vielen Jahren vernachlässigte Mietwohnungsneubau werden die Wettbewerbsposition dieses Angebotes weiter verbessern.

Die Anleger beteiligen sich an der Wohnungsanlage Gallus-Park Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG. Obwohl die Gesellschaft ausschließlich Vermietungsleistungen erbringt, erzielen die Gesellschafter infolge der Rechtsform und der Organisation der Geschäftsführung Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Eine Beteiligung an dieser Gesellschaft ist als Kommanditist mit Eintragung in das Handelsregister möglich. Die Haftung ist auf 1 % der geleisteten Einlage durch Eintragung einer entsprechenden Haftsumme ins Handelsregister beschränkt.

Die Rentabilität der Beteiligung erwächst aus laufenden Ausschüttungen und aus dem Substanzwertzuwachs, insbesondere infolge laufender Tilgungen. Die Ausschüttung ist anfänglich mit 2,0 % vorgesehen und steigt unter den Prämissen der Prognoserechnung bis zum Jahr 2037 auf voraussichtlich 4 % des Eigenkapitals. Eine Aussage über die Attraktivität des Investments ergibt auch die Kennziffer „Ausschüttung und Tilgung“ der Prognoserechnung. Zu Beginn des Betrachtungszeitraumes erzielt das Investment Tilgungs- und Ausschüttungsbeträge von zusammen rund 5 % des Eigenkapitals, gegen Ende des Betrachtungszeitraums ab dem Jahr 2040 wird die Summe von Ausschüttung und Tilgung p.a. mit über 7,9 % des Beteiligungskapitals erwartet.

So sind innerhalb des Betrachtungszeitraumes Tilgungsleistungen in Höhe von rd. 112 % des Eigenkapitals (rd. € 20,2 Mio.) vorgesehen, die zu einem entsprechenden Vermögenszuwachs führen. Hinzu kommen in diesem Zeitraum Ausschüttungen von voraussichtlich insgesamt rd. € 16,7 Mio. bzw. rund 93,0 % des Kommanditkapitals.

Die bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter eines Betriebsvermögens realisierten Gewinne können nach §§ 6b/ 6c EStG steuerneutral auf Ersatzwirtschaftsgüter des veräußernden Unternehmers/Mitunternehmers übertragen werden. Soweit eine Reinvestitionsmöglichkeit in bereits zuzurechnendem Betriebsvermögen nicht besteht, ist die Übertragung auf zuzurechnenden Grund und Boden und Gebäude aus der Beteiligung an dieser Gesellschaft zulässig. Das Übertragungspotenzial einer Beteiligung beläuft sich auf ca. 335 % der Beteiligungssumme. Vorausgesetzt, dass die Veräußerung des begünstigten Betriebsvermögens nach dem 31.12.2001 erfolgte.

Dies bedeutet, dass bei einer Beteiligung von nominal € 100.000,- an dieser Beteiligungsgesellschaft Veräußerungsgewinne bzw. entsprechend gebildete Rücklagen gemäß §§ 6b/6c EStG in Höhe von rund € 335.000, einer sofortigen Besteuerung entzogen werden können. Zur steuerlichen Neutralisierung der Veräußerungsgewinne ist damit bereits eine Beteiligung in Höhe von einem Drittel des Gewinns ausreichend und zwei Drittel des Gewinns verbleiben zur freien Liquidität (siehe hierzu das unten stehende Berechnungsbeispiel). Der zuzurechnende Anteil an Grundstücken und Gebäuden je € 100.000,- Beteiligungssumme stellt sich gerundet wie folgt dar:

Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass durch die Übertragung einer stillen Reserve bzw. Rücklage gemäß §§ 6b/6c EStG kein endgültiger Steuervorteil, sondern eine Steuerstundung zu erreichen ist. Darüber hinaus ergeben sich durch die Verteilung des Veräußerungsgewinns über die ratierliche Auflösung der §§ 6b/6c Rücklage während des Abschreibungszeitraumes der Immobilie im Regelfall zusätzliche Progressionsvorteile. Wegen des vergleichsweise hohen anteiligen Grundstückswertes und der längstmöglichen steuerlichen Abschreibung bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien ergibt sich eine Optimierung der steuerlichen Vorzüge. Die Einzelheiten hierzu sind im Prospekt unter Punkt 6 „Das steuerliche Konzept“ auf Seite 29 bis 32 ausführlich erläutert.

Der ansonsten bei fehlender Reinvestitionsmöglichkeit zur Steuerzahlung kurzfristig abfließende Betrag steht aber bei Reinvestition in die Wohnanlage Gallus-Park Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG sehr langfristig zur Erwirtschaftung von Zinsen und Ausschüttungen, hohen Tilgungsleistungen und zur Substanzbildung in soliden Wohnimmobilien zur Verfügung. Neben einer soliden Steuerlösung bietet diese Beteiligung somit einen Beitrag z. B. zur Altersvorsorge des Unternehmers.

Beitrittserklärung

Steueroptimierte Lösungen für §§ 6b/6c EStG-Rücklagen (Folder)

Steuerliche Infobroschüre zur Wohnanlage Nr. 10

Imagebroschüre zu allen §§ 6b/6c-Spezialanlagen

Übersicht aller §§ 6b/6c-Spezialanlagen

16 Vorzüge Spezialanlagen

Inhalt